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Kompositionen eines Modellhauses mit Werkzeugen und Schreibutensilien

Sanieren & Renovieren

Haussanierung: Darauf müssen Sie achten, bevor Sie beginnen

Ganz gleich ob Modernisierung oder Komplettsanierung: Wer ein Haus sanieren möchte, steht zunächst vor einer Fülle von Fragen und Aufgaben: Wo fange ich an? Gibt es eine sinnvolle Reihenfolge bei der Sanierung? Was soll eigentlich genau gemacht werden? Und kann ich Förderungen beantragen?

Die Planung

Sind erstmal die Handwerker im Haus, kann die Sanierung beginnen. Vorher aber obliegt es dem Hausbesitzer, eine Fülle an Aufgaben zu erledigen. Dazu gehört die exakte Planung ebenso wie die solide Finanzierung des Vorhabens. Dabei gehen die einzelnen Schritte meist Hand in Hand und eine sinnvolle Reihenfolge ist für einen reibungslosen Umsetzung sehr wichtig.

Zum Beispiel: Für Sanierungen gibt es staatliche Förderungen. Sind die Bauarbeiten aber bereits im Gange, bevor die Zusage zur Förderung besteht, bleiben Sie auf den Kosten sitzen. Denn Förderungen müssen immer VOR Beginn der Sanierungsarbeiten genehmigt werden.
Ähnlich verhält es sich mit der Reihenfolge der Sanierungsmaßnahem: Eine neue Heizung, die auf ein nicht gedämmtes Gebäude abgestimmt ist, nützt wenig, wenn kurze Zeit später die Fassade gedämmt wird. Denn bei einer dichten Gebäudehülle genügt eine deutlich kleiner dimensionierte Heizungsanlage, da die erzeugte Wärme effektiver verwertet und im Haus gehalten wird.

Die sind nur einige Bespiele, die die Relevanz einer sorgfältigen Planung im Vorfeld jeder Sanierung verdeutlichen. Doch wo anfangen? Im ersten Schritt muss der tatsächliche Sanierungsbedarf ermittelt werden. Dabei besteht ein Unterschied zwischen einem unsanierten Altbau, der gekauft oder geerbt wurde, und einem Bestandsgebäude, das mit den Jahren kontinuierlich modernisiert wurde und nun beispielsweise energetisch saniert werden soll. Eine Komplettsanierung ist ein deutlich aufwändigeres Vorhaben, doch auch bei energetischen oder gar kosmetischen Sanierungen steckt der Teufel schnell im Detail.

Komplettsanierung

Für einen Laien ist der Umfang der Sanierungsarbeiten bei einer Komplettsanierung schier unüberschaubar. Selbst bei offensichtlichem Reparaturbedarf an Dach, Fassade, bei einfachverglasten, undichten Fenstern oder einer veränderten Raumaufteilung im Inneren, gibt es darüber hinaus oft Schäden, die nicht mit bloßem – oder ungeschultem – Auge zu erkennen sind. 

Dazu gehören zum Beispiel marode Elektro- und Wasserleitungen, Satzungsrisse am Fundament, möglicher Schimmelpilzbefall unter den Tapeten oder gar Insekten- oder Pilzbefall wie dem Hausschwamm, der sich in tragenden Holzbalken versteckt und sogar im Mauerwerk wachsen kann. Im schlimmsten Fall zerstört ein Holzschwamm den Dachstuhl oder beeinträchtigt gar die gesamte Statik des Hauses.

Bei umfassenden Sanierungsarbeiten sollte man deshalb immer einen Baugutachter hinzuziehen. Dieser kann bereits anhand optischer Mängel tiefergehende Schäden ermitteln und behält auch mögliche Folgekosten im Blick – zum Beispiel wenn sich herausstellt, dass der alte Dachstuhl für eine neue Eindeckung nicht mehr tragfähig genug sein könnte und ein eigenes Tragfähigkeitsgutachten erstellt werden muss, um nur eine Möglichkeit zu nennen. Mithilfe eines erfahrenen Baugutachters kann der tatsächlich Sanierungsbedarf ermittelt werden, Hausbesitzer behalten damit mögliche Risiken und Folgekosten im Blick und können entsprechende Reserven sowohl zeitlich als auch finanziell einplanen. Der Gutachter hilft darüber hinaus auch bei der sinnvollen Planung der Sanierung und bei der Auswahl der Gewerke.

Steht der Sanierungsbedarf fest und sind Angebote der Handwerker eingeholt, geht es an die Finanzierung. Hier eine Reihe von Fördertöpfen zur Verfügung, von staatlichen bis hin zu kommunalen Förderungen. Erste Anlaufstelle ist in den meisten Fällen die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Sanierungsvorhaben mit Fördermitteln und zinsgünstigen Krediten unterstützt. Je nach Aufwand und geplanten Maßnahmen bietet die KfW verschiedene Fördermodelle an, die teilweise auch miteinander kombinierbar sind. Ist die geeignete Förderung gefunden, können die erforderlichen Dokumente online bei der KfW eingereicht werden. Wichtig: Die Bauarbeiten dürfen nicht beginnen, so lange keine Zusage für die Förderung erfolgt ist. Auch für bereits begonnene Sanierungsarbeiten können Fördergelder nicht im Nachhinein beantragt werden.

bietet Fördermittel rund um energetische Sanierung und Einbruchschutz.

Energetische Sanierung

Viele Hausbesitzer ärgern sich über zu hohe Heizkosten. Zudem zeigt die Gebäudehülle – also Fenster, Türen, Dach und Fassade – mit der Zeit natürliche Verschleißerscheinungen. Es bilden sich Risse in der Fassade, Fenster und Türen sind veraltet oder nicht wärmedämmend und das Dach wird undicht. Zieht es schließlich an allen Ecken, wird es Zeit für eine Sanierung. Auch hier ist eine sorgfältige Planung im Vorfeld das A und O, vor allem, wenn gleich mehrere Bereiche saniert werden sollen, was bei einer energetischen Sanierung der Fall ist.

Man spricht von einer energetischen Sanierung, wenn die Maßnahmen darauf ausgerichtet sind, die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern. Dazu gehören jegliche Innen- und Außendämmungsmaßnahmen, der Austausch von Fenstern, Haustür und Rollläden, Dämmung der Geschossdecke oder des Kellers sowie eine Dachsanierung oder -erneuerung – kurzum: Alles, was die Gebäudehülle dichter werden lässt, sodass weniger Energie entweichen kann.

Hinzu kommen technische Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken. Hier steht an vorderster Stelle die Heizungsanlage. Selbstverständlich muss man für eine energetische Sanierung nicht alle Maßnahmen auf einmal umsetzen. Wichtig: Vorrang haben immer Reparaturen. Ist das Dach undicht, sollte nicht zuerst in eine Außendämmung investiert werden. Die Arbeiten der Gewerke sollten deshalb in einer vorhergehenden Planung aufeinander abgestimmt sein. Schließlich können nicht alle Arbeiten gleichzeitig erfolgen, sie sollten stattdessen sinnvoll aufeinander aufgebaut sein.

Grundsätzlich gilt bei Sanierungen: Von außen nach innen. Zuerst erfolgen die Außenarbeiten an Fassade und Dach, anschließend werden neue Fenster und Türen eingesetzt. Das hat den Vorteil, dass die neuen Fenster optimal an die neue Fassade angepasst werden können, sodass keine Undichtigkeiten entstehen. Erst dann erfolgt die Sanierung von Heizung, Wasserrohren und Elektroinstallation, bevor schließlich der Innenausbau anfangen kann.

Was bei einer energetischen Sanierung zu beachten ist

Was genau bei einem Haus dazu beiträgt, die Energieeffizienz zu verbessern und welche Maßnahmen den größten Effekt haben, kann nur im Einzelfall entschieden werden. Dabei sind individuelle Faktoren wie Zustand des Hauses und der Bausubstanz, Lage und der finanzielle Spielrahmen ausschlaggebend. Um das eigene Haus und den persönlichen Sanierungsbedarf zu ermitteln, lohnt sich die Beauftragung eines energetischen Beraters. Dieser begutachtet vor Ort die Gegebenheiten und ermittelt die geeigneten Sanierungsmaßnahmen.

Bei der anschließenden Planung sollte man einige Dinge beachten: Wer zum Beispiel eine Fassadendämmung plant, sollte sich bewusst sein, dass alle folgenden Sanierungsmaßnahem der Energieeinsparverordnung (EnEV) unterliegen. Diese regelt genau, welche energiesparenden Maßnahmen wie umgesetzt werden müssen, damit sie die gewünschte Energieeffizienz erzielen. Wenn mehr als 20 Prozent der Bauteilfläche ersetzt oder der beheizte Gebäudebereich um 30 Kubikmeter erweitert wird, greifen die Bestimmungen der EnEV, die für Neubauten übrigens von vornherein gilt. Deshalb kann es durchaus sinnvoll sein, gleich mehrere Maßnahmen „in einem Rutsch“ umsetzen zu lassen. Kosten können dabei auch gespart werden: Ist zum Beispiel das teure Fassadengerüst für die Außendämmung bereits aufgebaut, lässt es sich von anderen Gewerken gleich mit nutzen – von Dachdeckern, Malern oder Fensterbauern.

Wie bei Komplettsanierungen gelten auch bei energetischen Sanierungen die gleichen Regeln bezüglich Förderungen: Erst anfangen, wenn die Förderung genehmigt wurde. Für energetische Sanierungen gibt es zahlreiche Fördermittel. So bietet die KfW verschiedene Programme für energetische Sanierungsmaßnahmen ebenso wie die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), die unter anderem für moderne, energieeffiziente Heizungsanlagen Fördergelder bereitstellt.

Die kosmetische Sanierung

Ist ein Haus technisch intakt und regelmäßig modernisiert, besteht vielleicht lediglich ein optischer Sanierungsbedarf. Zu kosmetischen Sanierungen gehören zum Beispiel ein Fassadenanstrich, ein neues Vordach oder ein Terrassendach.

Während ein neues Vordach problemlos zu installieren ist und somit den Hauseingang optisch komplettiert, kann bei einem neuen Terrassendach unter Umständen eine Baugenehmigung erforderlich sein. Dies hängt vom jeweiligen Wohnort und den geltenden Bestimmungen sowie von der Größe der geplanten Terrassenüberdachung ab. Bei einem Fassadenanstrich oder anderen optischen Veränderungen kann es sein, dass diese mit der örtlichen Gestaltungssatzung in Konflikt stehen. In manchen Gebieten sind zur Erhaltung der einheitlichen Optik bestimmte Gestaltungsrichtlinien vorgegeben. Bevor man also sein Haus grasgrün streicht, sollte man sich im Vorfeld beim örtlichen Bauamt erkundigen, ob dies auch erlaubt ist. Grundsätzlich ist es ratsam, sich vor größeren kosmetischen Sanierungen beim Bauamt zu informieren – denn verstößt man unwissentlich gegen derartige Bestimmungen, drohen Sanktionen, vom Bußgeld bis hin zum Rückbau.

Gesetzliche Bestimmungen bei Sanierungen

Wer saniert, ist an eine ganze Reihe von gesetzlichen Bestimmungen gebunden. So greift bei Neubau und einer Sanierung von mehr als 20 Prozent der Bauteilfläche die Energieeinsparverordnung (EnEV). Hinzu kommen mögliche Baugenehmigungsverfahren, zum Beispiel bei Erweiterung des Wohnraums durch Anbauten. Zu beachten sind auch die oben erwähnten Gestaltungssatzungen der Kommunen und mögliche Bestimmungen des Denkmalschutzes. Zudem sind Anforderungen des Brandschutzes zu beachten, desweiteren kann es bei Altbauten vorkommen, das zusätzliche Gutachten benötigt werden, um mit den Sanierungsvorhaben fortzufahren. Hinzu kommen Nachrüstpflichten wie zum Beispiel der Austausch der Heizungsanlage, wenn sie älter als 30 Jahre ist.

Um Förderungen zu erhalten, müssen in der Regel bestimmte Anforderungen an Energieeffizienz erfüllt sein, wie zum Beispiel bei neuen Fenstern: Diese müssen wärmedämmend konstruiert sein, sodass sie einen möglichst niedrigen Wärmedurchgangskoeffizienten aufweisen. Dieser wird als „U-Wert“ bezeichnet und gibt an, wie viel Wärme ein Bauelement nach außen durchlässt.

Damit das Sanierungsvorhaben reibungslos von statten geht und die Finanzierung auf stabilen Füßen steht, ist also seitens der Hausbesitzer eine solide Vorarbeit nötig. Da es bei Sanierungen um viel Geld geht, ist es immer empfehlenswert, einen Profi zur Seite zu haben. Baugutachter oder Energieberater sind geschulte Fachleute, die Hausbesitzer bei Sanierungen mit wertvollem Fachwissen und weitreichender Erfahrung unterstützen. Diese Begleitung kostet zwar ein Honorar, doch selbst dieses ist unter Umständen förderungsfähig. Aber auch auf eigene Rechnung lohnt sich professionelle Hilfe bei einer Sanierung – denn sie spart Kosten durch die Planung von sinnvollen Maßnahmen, sie verhindert unnötige Arbeiten und mögliche Folgekosten.

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