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Bauen & Hauskauf

Altes Haus kaufen: Vorteile und Nachteile

Von alten Häusern geht häufig ein unverwechselbarer Charme aus, der viele Menschen begeistert. Viele der älteren Immobilien weisen einen außergewöhnlichen Charakter auf und haben bereits eine jahrzehntelange Geschichte, durch die eine ganz besondere Atmosphäre geschaffen wird. Während bei einem Neubau stets ein großer Spielraum für die Umsetzung der eigenen Wünsche und Vorstellungen herrscht, beispielsweise hinsichtlich der Auswahl der gewünschten Fenster oder der Haustür, kann der Umzug in ein bestehendes Haus oft wesentlich schneller realisiert werden. Auf umfangreiche Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen kann bei alten Häusern jedoch in der Regel kaum verzichtet werden.

Daher ist es kaum verwunderlich, dass sich viele zukünftige Eigenheimbesitzer die Frage stellen, ob sie ihren Traum von der eigenen Immobilie in Form eines Neubaus oder einer alten Bestandsimmobilie erfüllen sollen. Welches Baujahr beim Hauskauf besonders empfehlenswert ist, hängt neben den eigenen Vorstellung auch von Faktoren wie dem Budget und der Renovierungsbereitschaft ab.

Doch welche Vor- und Nachteile gehen mit dem Kauf eines alten Hauses eigentlich im Detail einher? Welche Argumente für und gegen die Entscheidung ein altes Haus zu kaufen sprechen, zeigt der folgende Beitrag.

Vorteile beim Kauf eines alten Hauses

Im Vergleich zu einem Neubau ergeben sich durch ein altes Haus kaufen Vorteile, die nicht von der Hand zu weisen sind.

Niedriger Preis 
An erster Stelle ist dabei natürlich der Kaufpreis für die alte Bestandsimmobilie zu nennen – dieser liegt in der Regel wesentlich niedriger als bei einem Neubau. Jedoch gilt dieses Argument nur, wenn im Vorfeld eine umfangreiche Prüfung der Immobilie durchgeführt wurde. Erst dann herrscht eine recht hohe Kostensicherheit, die definitiv für den Kauf eines alten Hauses spricht.

Schneller Einzug
Daneben entfallen sich lang hinziehende Bau- und Planungszeiten. Der Einzug in das neue Domizil ist so oft sehr zeitnah möglich. Da die Bauphase eines Neubaus in den meisten Fällen nicht ohne auftauchende Probleme und Hindernisse verläuft, lassen sich außerdem durch den Kauf eines alten Hauses oft viel Stress und Nerven sparen.

Besonderer Charme und Nachhaltigkeit
Ein weiteres ausschlaggebendes Argument, das für eine alte Immobilie spricht, liegt in ihrer ganz besonderen Ausstrahlung. In der Regel sind die Gärten und Grundstücke großzügig angelegt, es ist vielleicht sogar bereits eine Sitzecke mit praktischem Terrassendach als Wetterschutz vorhanden und der Außenbereich weist vielleicht sogar einen alten, eingewachsenen Baumbestand auf, der bei Neubauten vergeblich gesucht wird. Daneben ist eine Bestandsimmobilie natürlich auch im Sinne der Nachhaltigkeit einem Neubau vorzuziehen.

Zentrale Lage
In zentralen Lagen sind Neubauten darüber hinaus eher selten zu finden. In der Regel befinden sich diese in Neubaugebieten, die außerhalb der Ortschaften liegen und noch keine gute Anbindung an die Infrastruktur aufweisen. Die Chance, eine begehrte und attraktive Lage zu ergattern, ist somit bei dem Kauf eines alten Hauses wesentlich höher.

Verfügbare Fördermöglichkeiten
Zukünftige Hausbesitzer sollten sich außerdem über zur Verfügung stehende Fördergelder informieren, die sie in Anspruch nehmen können, wenn sie sich für den Kauf eines alten Hauses entscheiden und in diesem entsprechende Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten, beispielsweise eine Erneuerung der Dachfenster, durchführen.

Die KfW bietet verschiedene Förderprogramme für die energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie. Auch bauliche Maßnahmen für einen erhöhten Einbruchschutz, wie der Einbau einer einbruchhemmenden Haustür oder das Nachrüsten von abschließbaren Fenstergriffen, werden von der KfW gefördert.

So können in Form von finanziellen Unterstützungen Vorteile beim Kauf eines alten Hauses entstehen und gleichzeitig der Wohnkomfort hinsichtlich Wärmedämmung, Energieeinsparungen und Sicherheit erhöht werden.

Nachteile beim Kauf eines alten Hauses

Allerdings sollten nicht nur die Vorteile, die mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie einhergehen, bei der Entscheidung berücksichtigt werden, denn es zeichnen sich bezüglich des Themas „altes Haus kaufen“ Nachteile ab, die im Vorfeld gut durchdacht werden wollen.

Bauschäden und Baumängel
Ein altes Haus kann so stets vielfältige Problemquellen beherbergen, beispielsweise in Form von Bauschäden und Baumängeln. Darüber hinaus ist die Renovierung oder die Sanierung eines Altbaus nicht zu unterschätzen – kommen im Nachhinein unentdeckte Schäden ans Licht, ob am Vordach oder an den Dämmungen, kann das kalkulierte Budget schnell überzogen werden.

Nötige Modernisierung 
Modernisierungen werden bei dem Kauf eines gebrauchten Hauses nahezu in allen Fällen nötig, auch, wenn keine schwerwiegenden Baumängel vorhanden sind. Oft sollen zum Beispiel alte durch moderne Fenster ersetzt oder ungünstig geschnittene Räume verändert werden.

Jedoch bedeuten Umbauarbeiten selbstverständlich immer einen großen Aufwand, mit dem auch eine hohe Eigenleistung einhergeht. Dies zieht in vielen Fällen eine hohe psychische und körperliche Belastung nach sich.

Festgelegte Lage und bauliche Gegebenheit
Auch die Lage einer Bestandsimmobilie kann nicht beeinflusst werden. Lagen und Umgebungen, die in früheren Zeiten überaus attraktiv waren, können sich durchaus im Laufe der Zeit negativ entwickelt haben.
Ebenfalls bereits festgelegt ist der Grundriss eines Hauses. Der Schnitt oder die Aufteilung von Räumen kann zwar gegebenenfalls verändert werden, der Gestaltungsspielraum ist im Vergleich zu einem Neubau allerdings geringer, da sich alle baulichen Veränderungen an der bestehenden Architektur orientieren müssen.

Rechtliche und finanzielle Altlasten
Wird eine alte Immobilie erworben, ist darüber hinaus im Vorfeld unbedingt auszuschließen, dass rechtliche oder finanzielle Altlasten bestehen, beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder Grundschulden. Ansonsten könnte nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine böse Überraschung drohen.

Die Vor- und Nachteile des Kaufs eines alten Hauses im Überblick

Altes Haus kaufen Vorteile Altes Haus kaufen Nachteile
Keine langwierige Bauplanung und Bauzeit Hoher Aufwand und Eigenleistung
Besondere Atmosphäre und Charme Eventuelle Bauschäden und Baumängel
Bereits angelegter, großzügiger Garten Notwendigkeit von komplexen Renovierungen oder Sanierungen
Hohe Nachhaltigkeit Weniger Gestaltungsspielraum / bauliche Änderungen nur bedingt möglich
Für Modernisierungsmaßnahmen stehen Fördergelder zur Verfügung Eventuelle finanzielle und rechtliche Altlasten
Oft attraktive zentrale Lagen Lage kann nicht beeinflusst werden
Altes Haus kaufen Vorteile
Keine langwierige Bauplanung und Bauzeit
Besondere Atmosphäre und Charme
Bereits angelegter, großzügiger Garten
Hohe Nachhaltigkeit
Für Modernisierungsmaßnahmen stehen Fördergelder zur Verfügung
Oft attraktive zentrale Lagen
Altes Haus kaufen Nachteile
Hoher Aufwand und Eigenleistung
Eventuelle Bauschäden und Baumängel
Notwendigkeit von komplexen Renovierungen oder Sanierungen
Weniger Gestaltungsspielraum / bauliche Änderungen nur bedingt möglich
Eventuelle finanzielle und rechtliche Altlasten
Lage kann nicht beeinflusst werden

Darauf kommt es bei der Besichtigung eines alten Hauses an

Ein großer Teil der Faktoren, die Nachteile beim Kauf eines alten Hauses bedeuten können, kann jedoch durch eine gut geplante, strukturierte und fachlich versierte Besichtigung eliminiert werden.

Grundsätzlich ist im Rahmen der Besichtigung natürlich zu klären, ob Umgebung und Lage sowie Zuschnitt und Grundriss zu den persönlichen Anforderungen und Wünschen passen. Daneben kommt es auf den allgemeinen Zustand und die Ausstattung der Immobilie an. Im Vorfeld der Besichtigung eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten anzulegen, kann eine große Hilfe sein, um keine essentiellen Faktoren zu vergessen.

Checkliste altes Haus kaufen:

  1. Alter und Zustand der Heizungsanlage
  2. Erkennbares Eindringen von Feuchtigkeit
  3. Anschlüsse und Steckdosen
  4. Alter und Zustand des Dachs
  5. Art der Dämmung und Energiewerte
  6. Art der Wasserversorgung und Wasserdruck
  7. Funktion und Zustand der Stromversorgung bzw. Stromleitungen
  8. Art und Zustand der Fenster (Fassadenfenster und Dachfenster) und Haustür
  9. Zustand der Fassade
  10. Art der Fußböden
  11. Zustand des Badezimmers und der Sanitäreinrichtungen

Es gibt viele Menschen, die den Fehler begehen, alte Häuser bereits nach nur einem Besichtigungstermin zu kaufen. Empfehlenswert ist dieses Vorgehen keinesfalls. Schließlich ist bei dem Kauf einer alten Bestandsimmobilie nicht darauf zu verzichten, eine systematische Überprüfung hinsichtlich eventueller Baumängel und Schäden vorzunehmen.

Es kann so zum Beispiel zwingend nötig werden, in die Jahre gekommene Gas- und Ölheizungen gegen energieeffizientere Anlagen austauschen zu lassen. Auch alte Kachel- und Kaminöfen müssen nachgerüstet oder ausgewechselt werden, damit die aktuellen Grenzwerte einzuhalten sind.

Auch alte Fenster und Haustüren weisen oft Mängel bezüglich Wärmeschutz und Sicherheit auf und erfordern häufig einen Austausch gegen moderne, bestenfalls einbruchhemmend konstruierte Varianten.

Die beste Lösung besteht daher grundsätzlich darin, das favorisierte Objekt durch einen Bausachverständigen oder einen Architekten auf Herz und Nieren prüfen zu lassen. Interessenten erhalten durch ein professionelles Sanierungs- und Wertgutachten eine zuverlässige Orientierung darüber, welcher Kaufpreis für das Objekt gerechtfertigt ist und welche Kosten sie im Bereich der Nachrüstungspflichten und Sanierungskosten einkalkulieren müssen.

Die Kosten für einen Sachverständigen zahlen sich somit schnell aus – entweder, weil vor einer teuren Fehlentscheidung bewahrt wird oder der Kaufpreis aufgrund des Sanierungsbedarf im Zuge der Verhandlungen gesenkt werden kann.

Ein altes Baudenkmal kaufen

Der Charme von herkömmlichen alten Häusern wird von denkmalgeschützten Objekten natürlich noch einmal übertroffen. Jedoch gestalten sich bei diesen auch die Maßnahmen im Zuge einer Sanierung in der Regel komplexer, da sie nach einer engen Abstimmung mit den zuständigen Behörden verlaufen müssen. Wesentlich aufwändiger gestalten sich außerdem die Pflege und der Unterhalt des denkmalgeschützten Objektes.

Besitzer eines Baudenkmals werden aus diesem Grund jedoch von Seiten des Staats finanziell unterstützt. So ist es möglich, einen Großteil der Arbeiten, welche durch die zuständige Denkmalbehörde bewilligt werden, steuerlich abzusetzen.

Altes Haus kaufen - Professionelles Baugutachten ist essentiell

Diese Ausführungen zeigen, dass es durchaus viele gute Gründe gibt, die für den Erwerb einer alten Immobilie sprechen und es beim Hauskauf nicht unbedingt entscheidend ist, welches Baujahr die Immobilie aufweist.

Falls Interessenten ein altes Haus kaufen möchten und ein Objekt finden, welches durch eine vorteilhafte Lage glänzt und auf ganzer Linie überzeugt, sprechen keine ausschlaggebenden Argumente gegen einen Kauf – vorausgesetzt, es wird im Vorfeld ein umfangreiches Baugutachten angefertigt, damit alle eventuellen Problembereiche des Objekts vor dem Kauf bekannt sind. Anhand dieses Gutachtens sollte dann die finale Entscheidung gefällt werden, ob das alte Haus tatsächlich zum neuen Traumhaus wird. Andernfalls können durch den Kauf eines alten Hauses Nachteile auftreten, die lediglich ein günstiger Preis kaum ausgleichen kann.

Ein gutes Verhandlungsgeschick ist bei dem Kauf von alten Bestandsimmobilien daneben immer äußerst nützlich, um einen wirklich attraktiven Preis zu erhalten. Alte Häuser können darüber hinaus auch häufig im Zuge von Zwangsversteigerungen zu sehr günstigen Konditionen erworben werden.

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