Die Sanierung eines Hauses ist ein aufwändiges und kostenintensives Vorhaben. Die meisten Hausbesitzer modernisieren ihre Immobilie im Laufe der Jahre kontinuierlich, sodass Maßnahmen wie zum Beispiel Dacherneuerung, Fensteraustausch oder Fassadenanstrich nicht auf einmal anfallen. Anders sieht es aus, wenn ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft oder geerbt wurde. Um das Haus modernen Standards anzupassen und es nach eigenen Vorstellungen bewohnbar zu machen, stellt sich vielen die große Frage: Wo fange ich bloß an?
Sanierung: Ein Leitfaden
Bevor die Sanierung beginnen kann, gibt es einiges zu tun. Eine erste Ordnung in das scheinbare Chaos bringen dabei drei goldene Regeln:
1. Kein Baubeginn ohne fundierte Planung.
2. Schadensbehebung hat immer Priorität und
3. Sanierungsarbeiten erfolgen am besten von außen nach innen.
Diese Grundregeln sind wichtig, weil Sanierungsarbeiten aufeinander aufbauen. Es nützt wenig, eine neue Heizungsanlage zu installieren, wenn die Fenster undicht sind und ein Innenausbau ist vergebene Liebesmüh, wenn die Wände zwecks Rohrverlegung wieder aufgerissen werden müssen.
Die Planung, der Ablauf und die Finanzierung einer Sanierung stehen an erster Stelle. Deshalb ist eine fundierte Ist-Analyse über den Zustand des Hauses der erste Schritt in eine saubere Sanierungsplanung.
Schritt 1: Der Zustand des Hauses
Je nachdem, wie sanierungsbedürftig die Immobilie ist, kann man viele Schäden bereits mit bloßem Auge erkennen: Ein undichtes Dach, Fenster mit Einfachverglasung, veraltete Rollläden, Feuchtigkeit an Wänden und Decke. Andere, zum Teil wesentlich elementarere Schäden bleiben aber oft unsichtbar. Wie steht es um die Elektrik, die Wasserleitungen, die Heizungsanlage? Gibt es Schäden unterhalb von Abdeckungen, unter dem Fußboden, hinter den Tapeten? Wie funktionstüchtig sind die Sanitäranlagen?
Für Laien ist der tatsächliche Zustand eines baufälligen Hauses unmöglich zu beurteilen. Deshalb sollte man immer einen Bausachverständigen hinzuziehen. Das kostet zwar einige hundert Euro an Honorar, im Endeffekt aber spart eine fundierte Ist-Analyse Zeit, Geld und Nerven. Auf Basis des Gutachtens kann eine saubere Planung erfolgen. Daraus ist ersichtlich, welche Sanierungsmaßnahmen erfolgen müssen, welche sollen und welche können. Der Sachverständige kann auch bei rechtlichen Fragen beratend zur Seite stehen. So ist unter anderem abzuklären, ob Bestimmungen des Denkmalschutzes gelten, ob es Vorgaben im Bebauungsplan gibt und welche Maßnahmen zur Erfüllung der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden müssen.
Sonderfall Energetische Sanierung
In Zeiten schwindender Ressourcen und einem bewussten Umgang mit Energie ist die sogenannte energetische Sanierung besonders wichtig. Dabei geht es nicht vorrangig um Reparaturen und Instandsetzungen am Haus, sondern um Energieeffizienz und eine gleichzeitige Verbesserung des Wohnklimas. Die wichtigsten energetischen Maßnahmen sind die Außendämmung, der Einsatz von wärmedämmenden Fenstern, Rollladen und Türen sowie die Modernisierung der Heizungsanlage. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) legt verschiedene Nachrüstpflichten bei Sanierungen fest. Wer einen Altbau neu erwirbt, ist sogar verpflichtet, eine energetische Sanierung auf Basis der EnEV durchzuführen. Hilfestellung bieten hier sogenannte Energieberater, die sowohl über die erforderlichen Maßnahmen informieren als auch über öffentliche Fördermittel.
Die häufigsten Sanierungsmaßnahmen
Jedes Haus ist anders und je nach Alter und Zustand der Bausubstanz bestehen zwischen Sanierungsvorhaben erhebliche Unterschiede. Es gibt aber einige Bereiche an Häusern, die in bestimmten zeitlichen Abständen modernisiert werden sollten und die bei Sanierungen meist die größten „Baustellen“ darstellen. Dazu gehören unter anderem:
- Dach
- Wärmedämmung
- Fenster und Rollladen
- Heizungsanlage
- Elektroinstallation
- Fassade
- Wasserleitungen
Schritt 2: Die Planung
Besitzt man nach eingehender Begutachtung der Immobilie einen Überblick über die erforderlichen Sanierungsarbeiten, kann man eine Maßnahmenliste erstellen und diese nach Priorität ordnen. Die Behebung von Schäden ist dabei immer vorrangig. Wenn das Dach gedeckt oder das Mauerwerk abgedichtet werden muss, stehen diese Arbeiten ganz oben auf der Liste. Anschließend folgen Arbeiten, die zwar erfolgen sollten, aber auch zu einem späteren Zeitpunkt erledigt werden können.
Am Schluss sollten die Dinge stehen, die nicht notwendig, aber erwünscht sind, wie zum Beispiel Hausautomation oder die Sauna im Keller. Zu beachten ist auch der Grundriss des Hauses. Oft besitzen alte Häuser Raumaufteilungen, die heutigen Ansprüchen an modernes Wohnen nicht mehr entsprechen. Sollen Wände entfernt oder eingezogen werden? Ist ein Anbau gewünscht?
Wohnqualität und Gestaltung
Häufig werden bei der Planung der großen Sanierungsmaßnahmen die „kleineren“ Details übersehen, welche jedoch wichtig sind für die individuelle Wohnqualität. Dazu gehört zum Beispiel die Gestaltung der Außenanlagen mit Terrasse und Markise. Vielleicht soll ein Terrassendach oder ein Vordach installiert werden? Auch Farbe und Stil der Fenster, die Ausstattung mit Rollläden und die Auswahl der Haustür sind zu beachten, damit nach der Sanierung auch die Optik stimmt.
Die Planung der anstehenden Sanierungsmaßnahmen sollte so detailliert wie möglich erfolgen, indem alle anfallenden Arbeiten in einer Liste vermerkt sind. So erhält man einen ersten Überblick über die notwendigen Maßnahmen und kann bereits eine erste, grobe Kostenaufstellung anfertigen.
Eigenleistung: Selbst Anpacken spart Geld
Handwerklich geschickte Eigenheimbesitzer können einige Sanierungsarbeiten auch in Eigenleistung erbringen. Denn je höher die Eigenleistung, desto geringer die Kosten für Handwerker. Vor allem im Bereich Innenausbau lassen sich viele Arbeiten selbst erledigen.
Elementare Maßnahmen wie Elektroinstallation, Dach- und Fassadenarbeiten, Fensteraustausch, Heizung oder Sanitär sollten aber unbedingt Fachleuten überlassen werden. Dies dient vor allem der Sicherheit und der Gewährleistung. Außerdem können durch unsachgemäß ausgeführte Arbeiten Folgekosten entstehen, die die Sanierungskosten zusätzlich in die Höhe treiben.
Auch wer handwerklich nicht mit anpacken möchte, kann einige Vorarbeiten in Eigenleistung erbringen, um Geld zu sparen. Dazu gehören zum Beispiel Entrümpelung, Organisation von Bauschutt-Containern oder das Entfernen von Tapeten, Fußböden und Abdeckungen.
Schritt 3: Angebote einholen
Im nächsten Schritt sollte man sich konkrete Angebote von Handwerkern einholen, um einen Überblick über die tatsächlichen Kosten zu erhalten. Kostenrechner und Kostenvorlagen im Internet bieten immer nur einen groben Richtwert. Die Angebote der Handwerker zeigen die realen Kosten, die für die Sanierung anfallen würden, sodass mit diesen Zahlen ganz konkret geplant werden kann. Zudem erhalten Hausbesitzer einen Einblick in die marktüblichen Preise und Materialkosten. Die Anfragen bei Handwerkern stellt man am besten auf Basis der detaillierten Sanierungsplanung. Je konkreter die Auftragsbeschreibung, desto transparenter ist das Angebot. Das schützt vor teuren Folgekosten.
Schritt 4: Die Finanzierung
Sind die auszuführenden Sanierungsarbeiten klar beschrieben, kann auf Basis der Handwerkerangebote der Finanzierungsbedarf ermittelt werden. Sanierungskredite können über die Hausbank erfolgen oder über die staatliche KfW-Bank, die Sanierungen und Modernisierungen mit zinsgünstigen Darlehen unterstützt. Für Sanierungsvorhaben gibt es zudem eine Reihe staatlicher, regionaler und kommunaler Fördermittel. Zu Förderungen berät auch der zu Anfang beauftrage Bausachverständige. Bei der Klärung des Finanzierungsbedarfs rückt schließlich das eigene Budget in den Fokus und damit auch die Frage, ob alle Sanierungsarbeiten auf der Prioritätenliste finanziell realisierbar sind. Je nach verfügbarem Budget lässt sich die Prioritätenliste von oben nach unten abarbeiten.
Schritt 5: Die Sanierung
Stehen Planung und Finanzierung und sind die ausführenden Gewerke beauftragt, kann es mit der Sanierung losgehen. Wichtig ist hier ein genauer Zeit- und Ablaufplan. Da Sanierungsarbeiten aufeinander aufbauen, sollten zuerst Außenarbeiten wie Dacheindeckung, Fassadendämmung oder Fensteraustausch erfolgen. Anschließend gehen die Gewerke für Elektroinstallation, Heizung und Sanitär an die Arbeit, bevor zum Schluss der Innenausbau erfolgt. Die Koordination der Gewerke obliegt, falls kein Architekt oder Bauleiter beauftragt wurde, dem Hausbesitzer, er fungiert als zentraler Ansprechpartner für alle Handwerker.
Für Bauüberwachung und Klärung von Fragen sollte also im Vorfeld ausreichend Zeit eingeplant werden. Denn eine Sanierung ist auch in organisatorischer Hinsicht ein aufwändiges Unterfangen. Bei Unsicherheiten sollte man einen erfahrenen Berater hinzuziehen. Das können Bausachverständige oder energetische Berater sein.
Schritt 6: Die Abnahme
Sind alle Bauarbeiten ausgeführt, erfolgen Schlussbegehung und Abnahme. Dabei müssen alle möglicherweise vorhandenen Mängel schriftlich festgehalten und anschließend vom Handwerker im Rahmen einer Frist behoben werden. Denn erst mit der offiziellen Abnahme bestätigt der Hausbesitzer die vollständig erbrachten Handwerksleistungen an, sodass die Betriebe ihre Schlussrechnung stellen dürfen.
Damit ist die Sanierung abgeschlossen und den Hausbesitzern bleibt nur noch Schritt 7: Wohnen, Entspannen und sich zuhause fühlen.
Alle To Dos zum selber Sanieren im Überblick
| #1 Zustand des Hauses prüfen und/oder professionell begutachten lassen |
| #2 Erstellung der Maßnahmenliste sortiert nach Priorität |
| #3 Einholen der Handwerker-Angebote für alle Maßnahmen, die man nicht selbst ausführen kann/will und Erstellung eines Kostenplans |
| #4 Prüfen und Beantragen der Finanzierung auf Basis des Kostenplans |
| #5 Sanierung laut Maßnahmenplan durchführen (lassen) |
| #6 Abnahme der ausgeführten Sanierungsarbeiten und eventuelle sofortige Beanstandung von Mängeln |
| #7 Wohnen, entspannen, zuhause fühlen! |
Häufig gestellte Fragen auf einen Blick
Wo fange ich bloß an? Haus sanieren Schritt für Schritt
Wann muss ein Haus saniert werden?
Für Laien ist der tatsächliche Zustand eines baufälligen Hauses nur schwer zu beurteilen. Deshalb sollte immer ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, um den aktuellen Zustand des Hauses zu begutachten. Auf Basis eines Gutachtens wird ersichtlich, welche Sanierungsmaßnahmen erfolgen müssen, um den Zustand des Hauses zu verbessern.
Was muss ich bei der Renovierung alter Fenster beachten?
Worauf bei der Renovierung oder dem Austausch alter Fenster zu achten ist, erfahren Sie in unserem informativen Magazin-Artikel: "Alte Fenster renovieren oder austauschen?".
Kann ich mein Haus selber sanieren?
Eine Sanierung bringt oft ungeahnte Probleme mit sich, die bei mangelndem Fachwissen durch notwendige Ausbesserungsarbeiten oft ins Geld gehen können. Ein Haus selber zu sanieren sollte daher gut überlegt sein und benötigt eine genaue Planung, ausreichend Informationen über die richtigen Materialien, sowie dem fachgerechten Einbau und natürlich das nötige handwerkliche Geschick.
